各位新闻界的朋友们：

　　(民四庭汤雷副庭长)大家下午好！受市法院民四庭曹晓红庭长的委托，我首先向各位通报2013年度全市法院物业服务合同纠纷案件的基本情况。

　　近年来，随着物业管理行业日渐深入到社会各个领域，全市物业服务合同纠纷案件数量迅速增加。物业服务与普通百姓的生活息息相关，物业服务合同纠纷案件也成为了重要的民生案件类型。为了构建更加和谐的小区环境，保障广大业主安居乐业，呼吁全社会共同关注物业服务合同纠纷的预防与化解，我们对2013年全市法院审理的物业服务合同纠纷案件进行了分析研判，总体呈现以下特点：

　　1、案件数量在高位运行。2013年，全市法院共受理物业服务合同纠纷案件6701件，占全市法院受理的民事案件总数的22.12%，与去年同期相比上升2606件。近年来，全市法院受理的物业服务合同纠纷案件一直呈现迅速上升的趋势。主要原因有：一是物业服务的范围和内容不断发展扩大。二是业主、物业服务企业及相关主体的法治意识明显增强。三是物业服务企业的服务水平还有待提升。四是部分业主缺乏合同意识和物业服务的消费观念。以上原因造成了物业服务合同案件逐年上升。

　　2、案件标的额较小。物业服务合同纠纷中，物业公司起诉业主追讨物业费的案件占绝大多数，此类案件一般标的额不大。2013年，全市法院受理的物业服务合同案件中标的额在5000元以下的占59.81%；标的额在5000元-10000元的占31.79%；标的额在10000元以上的仅占到了8.4%。基层法院针对物业服务合同案件标的较小的特点，加大案件调解力度，利用周六、周日以及晚上业主在家的时间，到业主家现场调解物业服务合同纠纷，有力地促进了案件的化解。2013年，全市法院共审结物业服务合同纠纷案件5852件；其中，基层法院审理5778件，调解撤诉5004件，调解撤诉率为86.60%。绝大多数物业服务合同纠纷得以化解在基层。

　　3、群体性纠纷多发。虽然物业服务合同纠纷案件标的额较小，但易引发群体性纠纷。近五来，全市法院受理的物业公司批量起诉100名以上业主的案件有24批次；被诉业主人数最多的一批达539名。在物业公司起诉多名业主的案件中，业主因居住在同一小区甚至同一栋楼内，往往选择联合起来参加诉讼，处理不慎，极易引发群体性纠纷；物业公司也因担心个案调解会降低小区整体收费标准，拒绝与业主和解，导致双方矛盾进一步对立。

　　4、前期物业服务合同纠纷高发。前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产开发企业与其委托的物业服务企业签订的物业服务合同。2013年，全市法院审理的前期物业服务合同纠纷案件比例较高，某些基层法院达到50%。主要原因有：一是前期物业服务合同存续时间偏长，从“临时”演化为“常态”，容易引起业主不满进而产生纠纷。二是开发商与物业公司多存在关联性，部分业主因此将因房屋质量、配套设施等问题产生的矛盾转嫁至物业公司，并拒绝交纳物业服务费。

　　5、“住改商”问题突出。2013年，法院在审理物业服务合同案件过程中发现，繁华商圈住宅改为经营性用房的问题突出。因大量公司人员进出住宅楼，占用电梯资源、堵塞消防通道、增加噪音等引发其他业主不满，部分业主以拒交物业费来表达对物业管理公司未能有效管理的不满情绪，致物业服务纠纷增多。据统计，仅新街口天安大厦就发生上述纠纷百余起。

　　以上就物业案件的特征作简要的情况通报，谢谢大家！

　　提问环节：

　　一、随着人民群众生活水平的提高，私家车越来越普及，请问如果私家车停在小区车位被刮蹭或者受到其他损害，小区的物业管理公司是否要承担责任？

　　民四庭李飞鸽审判长回答：我相信不少业主都有过这样的令人烦恼的经历：自己的车辆停放在小区内的车位上，却莫名其妙的遭遇刮蹭，肇事人也无从查找。停放在露天车位的车辆更是容易遭受此种损失。有不少业主认为自己缴纳了车位费，车辆却遭受损失，物业公司应当承担管理不到位的责任。在今年全市法院审理的物业服务合同纠纷案件中，有不少这样的案件。

　　这种情况下，小区物业管理公司是否应当承担责任，首先应确定小区业主和物业管理公司之间有没有合同的约定以及合同里物业管理公司对车辆负有何种义务。如果物业公司负担保管义务，收取业主费用的性质就是保管费，车辆被刮擦，物业公司就可能负担赔偿责任；如果合同里约定物业公司仅提供停车场地租赁，不负担对车辆的保管义务，则收取业主费用的性质是车位费，物业公司对车辆被刮擦不需要负担赔偿责任。如果没有合同约定或约定不明确的，则需要结合案件的其他情况予以认定。此外，要看双方是否有过错，车主是否已按双方或物业公司指定的位置停车。如果车主不按指定位置停车，物业公司有可能不用承担或仅承担部分责任。在此，提醒小区业主在缴纳相关物业管理服务费用的时候，应明确和了解自身享有的权利的范围以及停车的风险，同时，采取必要的措施加强对车辆停放安全的防范。

　　此外，还存在车辆停放在车位受损的其他情况。在具体的案件中，物业公司是否已经履行了自身的义务，需要根据物业服务合同的约定以及案件的具体情况来加以判断。如今年我院审理的一起案件中，业主停放在小区正规车位上的车辆因小区围墙倒塌而受损，业主要求物业公司承担损害赔偿责任。法院认为，在物业公司和业主签订的前期物业服务合同中，物业公司负有对物业共用部分的维修养护义务。物业服务企业对于可能对业主财产造成损害的小区共用部分的安全隐患，应当及时清除。物业服务企业未尽维修养护义务，造成业主财产损失的，应当承担赔偿责任。　　 

　　二、私家车的普及导致“停车难”问题愈发突出，我们小区的车位就经常被外来车辆占用，引发业主和外来车主的矛盾，请问这种情况物业管理公司是不是也要承担相应责任？

　　民四庭汤雷副庭长回答：随着汽车数量的飞速增长，小区内的车位供应越来越紧张，小区业主的车位被其他业主车辆或者外来车辆占用的情况较多，给小区业主正常使用车位造成了麻烦，也引发了不少业主的不满。业主车位被占，虽然直接的行为人是其他车主，但是物业管理公司也应当承担相应的责任。

　　从法律上讲，一旦业主和物业服务企业签署了有关车辆的服务协议，并缴纳停车费，双方之间就形成了对车辆的服务管理关系。物业公司应当采取必要的管理手段，引导车辆按车位有序停放，及时发现车辆乱停乱放现象，对占用业主车位情况采取有效措施排除妨碍。同时，积极协助小区业主协调处理车辆停放问题。物业服务公司因怠于履行车辆管理服务职能，给业主造成损失的，应承担相应的赔偿责任。

　　现实中，业主之间争抢车位导致车损、人损的事情时有耳闻。今年，江宁区法院审理了一起典型的案件：小区外第三人占用小区业主车位，引起纷争；第三人致伤业主，并使车辆被损坏。业主以物业公司疏于管理，导致外来车辆长时间占用其车位为由，要求物业公司赔偿其损失。江宁法院认为业主受伤虽系他人直接侵权所致，但物业管理公司对于车位的管理也存在欠缺，故酌定其承担赔偿收取的物业费用的责任。该案在二审期间以物业公司承担给付业主一定数额赔偿金的方式调解结案。　　 

　　三、小区物业服务不到位，很多小区业主就会以拒缴物业费的方式来表达对物业公司的不满，这样一来，小区的物业服务更差，陷入一种恶性循环。请问针对物业公司的物业服务瑕疵，小区业主该如何维权？

　　民四庭李飞鸽审判长回答：我们在案件审理中发现，部分业主存在这样一种观点：只要物业公司的服务存在瑕疵，业主就理应可以拒交物业费。我们认为，这样一种观点是不可取的。首先，相关法律和行政法规的规定，按时缴纳物业服务费是业主的最基本义务，业主享受了物业服务，就应当缴纳物业服务费，双方的权利义务是对等的；其次，物业服务项目繁多，业主对物业公司提供的某项服务不满意，却拒交全部的物业服务费，对物业公司而言也不公平；再次，对于其他已经按时缴纳了物业费的业主而言，某些业主不缴费的行为构成了对其他业主的利益的损害。最重要的是，业主拒缴物业费的行为可能具有示范效应，长此以往，物业公司收费率降低，更难以有效提升物业服务水平，最终将损害广大业主的共同利益。

　　在物业公司的服务存在瑕疵的情况下，业主可以选择依法维权。具体而言，包括以下几种方式：一是可以直接和物业公司交涉，要求物业服务企业按照合同约定履行物业管理服务的义务，如果物业服务企业拒不履行，业主可以采取法律途径强制物业服务企业履行；二是如果物业公司的物业服务不到位造成业主损失的，业主可以向法院提起诉讼，要求物业公司承担赔偿责任；三是通过业主大会重新选聘新的物业服务企业。

　　因此，为了进一步构建和谐的小区环境，增进业主和物业管理公司之间的互信，建议物业公司努力提升服务质量，改善服务水平，提升业主对物业服务的满意度；另一方面，广大业主也要增强契约意识，主动缴纳物业费，并依法维护自身权益。　　 

　　四、业主收房后发现房屋存在质量问题，究竟应该找物业公司还是找开发商维权？

　　民四庭李飞鸽审判长回答：首先需要明确的是，业主购买的房屋存在质量问题，开发商应当承担相应的责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，房屋质量问题严重影响正常居住使用，业主可以要求解除房屋买卖合同，并要求开发商赔偿其损失。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，开发商应当承担修复责任。

　　此外，物业公司根据物业服务合同的约定，需要承担对小区建筑物公共部位以及共用设施设备的维修义务。根据物业服务合同的约定，某些物业公司也对业主享有私人所有权的部分承担维修责任。但是这种维修义务系来源于物业服务合同的明确约定，并非意味着物业公司需要承担房屋质量责任。

　　现实中，开发商为节约成本，往往自行组建物业公司，或选择与其具有关联的物业公司签订前期物业服务合同。部分业主维权心切，认为开发商和物业公司是一家，对于本应由开发商承担的房屋质量责任转而要求物业公司承担；也有业主以房屋质量存在问题为由拒绝缴纳物业费。业主上述维权行为没有法律的依据，因为从法律角度而言，任何权利义务都必须具有明确的主体，开发商即使与前期物业公司存在关联关系，但是两者毕竟是不同的主体，业主维权必须选择正确的维权对象，否则相关的主张难以得到法院的支持。　　 

　　五、繁华商圈住宅改为经营性用房的问题比较突出，住改商后人员复杂、占用电梯资源、增加噪音污染等问题容易引发业主不满，法院会如何处理这类纠纷？

　　民四庭李飞鸽审判长回答：刚刚汤雷副庭长也提到，近年来，繁华商业地带，业主将住宅用途的房屋改为办公用房或商业用房的情况较多。“住改商”行为影响了业主居住环境的安宁和舒适，挤占了共用资源，引发了小区业主之间以及小区业主和物业服务企业之间的诸多矛盾，值得全社会予以关注。

　　对于“住改商”的问题，有不少业主诉至法院要求住改商业主恢复房屋原始用途。从法律角度分析，对于“住改商”行为，法律是有明确规定的。《物权法》第七十七条规定，“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”法院一般依据上述法律规定，判决“住改商”业主恢复原状，但是此类判决的强制执行可能引发诸多新纠纷，且难以遏制“住改商”业主再次恢复营业，从而难以从根本上解决“住改商”的问题。也有不少业主以小区“住改商”问题突出，物业公司未尽管理义务为由，拒绝缴纳物业费。法院在物业纠纷案件的审理中无法对案外人“住改商”业主的行为进行处理，无法完全解决“住改商”问题。

　　为了化解因“住改商”引发的矛盾，部分基层法院创新工作思路，选取“住改商”矛盾相对突出的楼盘作为切入点，联动相关部门开展工作，取得了较好的效果。例如秦淮法院协调相关部门和小区业主对天安国际大厦“住改商”问题采取了“三步走”方案：一是由工商、消防、公安等部门对未进行注册登记或者违反消防法规的经营性机构进行处理。二是鼓励和引导业主通过业主大会或业主委员会，协商提高“住改商”业主的物业服务费标准，部分用于提高物业管理水平，部分补贴非“住改商”业主的物业费，平衡业主间利益。三是业主无法自行协商解决纠纷并诉至法院的，若“住改商”行为未对业主造成影响的，法院将尽量促进双方和解；若确实对业主权益造成不利影响的，将判决恢复原状，并加大执行力度，切实维护业主利益。